윤석열 신정부의 부동산 세금 제도 예측

 

1. 시작부터 직면한 한계점

우선 이번 대선은 정책 대결이 아닌 네거티브 대선이었습니다. 물론 우리나라의 정치와 국민 수준에 언제는 정책 대결이 있었나 싶기는 합니다만, 어쨌든 이전 문정부는 촛불이었고 윤정부는 이전 정권 실패에 대한 책임론의 결과이지 더 뛰어난 정책을 인정받아 당선된 것이라고는 볼 수 없습니다. 또한 유력한 대권 주자인 양 당의 두 인물 모두가 어두운 면을 가지고 있기 때문에 서로 네거티브 전략을 전면에 내세웠고, 언론에서도 정책이 아닌 범죄 의혹을 주로 다루어 왔습니다. 그러다 보니 사실상 이번 대통령과 신정부가 어떤 부동산 정책을 펼칠지는 딱히 공개된 것이 없습니다.

또한 극단적인 여소야대 상황 속에서 적어도 남은 2년 동안은 국회 입법을 통한 개정은 현실적으로 어려운 상황입니다. 물론 노동 정책과 마찬가지로 법 개정 사항이 아닌 것들을 우선 추진하겠지만 아무래도 한계가 있다는 것은 분명합니다.

 

2. 윤석열 신정부가 보는 기존 부동산 정책

현재 윤석열 당선인을 비롯한 신정부 측의 시각은 기존 문재인 정권의 각종 부동산 정책으로 인해 1) 거래세가 OECD 국가 중 가장 높고, 2) 보유세도 지속적으로 높아지고 있으며, 3) 부동산 세제 강화로 무주택자의 주택 구매와 유주택자의 주거상향이동이 어려워졌다고 보고 있습니다. 따라서 부동산 세제 전반의 정상화가 필요하다는 입장입니다.

 

3. 부동산 공시가격 조정

우선 법률적 관점에서 보았을 때 부동산의 공시 가격을 조정하는 것은 별도 법률 개정 없이 가능합니다. 따라서 1번 항목에서 설명한 한계점에도 불구하고 큰 어려움 없이 시행할 수 있어 보입니다. 일단 대선 과정에서 윤석열 후보가 공시 가격을 2020년 수준으로 환원하겠다고 한 상황이며, 직접적인 수정이 아닌 간접적인 방식을 암시했기 때문에 공정시장가액비율 조정을 통해 이를 해결할 수도 있다는 법조계 의견도 있습니다.

 

※ 공정시장가액비율 : 종부세와 재산세 계산시 적용되는 비율
- 과세표준 : 공시지가 부동산 가격 X 공정시장가액비율
 (종부세법상 60% ~ 100% 범위 내, 21년 95% 적용)

 

4. 종합부동산세 관련 개정 사항

우선 시행령으로 개정이 가능한 사항은 위 3번에 쓴 것처럼 공정시장가액비율을 조정하는 것입니다. 현재 95% 인 공정시장가액비율을 낮추면 과세표준이 낮아지므로 종합부동산세가 줄어들 수 있습니다. 법정 하한선이 60%인 만큼 어느 선에서 결정될지가 중요합니다.

그 외에는 법률 개정 사항이라 국회 통과가 어려워 보이지만 1) 종합부동산세가 기본적으로 이중과세의 논란이 있는 만큼 장기적인 관점에서 재산세와 통합하거나 2) 1 주택자 세율을 문재인 정부 출범 이전 수준으로 인하하는 방법, 3) 세부담 상한율을 기존 150%, 300% 에서 50%, 150%로 인하하는 방안, 4) 1 주택 장기보유자의 납부 이연, 5) 다주택자에 대한 차등과세 폐지 등의 방안이 있을 수 있습니다.

 

5. 양도소득세 관련 공약

윤석열 당선인의 대선 당시 공약에는 다주택자의 중과세율 적용을 최대 2년간 배제하겠다는 내용이 있습니다. 다만 법률 개정사항이므로 국회 통과가 어려워 당장에는 시행이 어려울 것으로 보입니다.

 

6. 취득세 관련 공약

1주택자 세율을 1~3% 범위에서 단일화하거나 단순화하고, 기존 단순 누진세율을 초과누진세율로 변경해 하위 구간의 누진율을 낮추는 방안이 있었습니다. 또한 생애최초 주택 구매자에게 취득세를 면제하거나 1%의 단일세율을 적용하는 방안도 있었습니다.

 

7. 조정지역 폐지 관련

현재 조정지역은 법률이 아닌 정부 고시이므로 별도 법률 등의 개정 없이 정부의 고시 폐지로 바로 시행이 가능합니다. 이를 통해 조정지역이 폐지되게 되면 2주택자에 대한 양도세 중과세율이나 종합부동산세 차등세율, 취득세 중과세율에 연결되므로 결국 세 부담이 완화될 것으로 보입니다.

 

8. 기타 부동산세 관련 공약

민간임대주택 활성화를 위해 장기보유특별공제율을 70%에서 80%로 상향 조정하고, 임대사업자에 대한 세제지원을 부활하겠다고 했습니다. 또한 재건축 초과이익 환수제를 완화하여 부담금 기준금액은 상향하고 부과율은 낮추고, 비용 인정 항목을 확대하는 방향으로 개선하겠다고 합니다. 또한 1 주택 장기보유자인 경우 이 부담금을 감면하거나 납세 이연하는 방안도 있었습니다.

이러한 공약과 정책 내용이 과연 부동산 시장을 정상화 시킬지는 잘 모르겠지만, 적어도 문재인 정부 출범 이전 수준으로라도 돌아가면 다행일 것 같습니다.