윤석열 신정부의 부동산 공약 및 정책 방향

 

1. 윤석열 정부가 보는 집값 폭등의 원인

기본적으로 국민의 힘과 윤석열 정부는 문재인 정권 하에서 벌어진 집값 폭등의 원인을 과도한 규제로 보고 있습니다. 즉, 과도한 주택에 관한 규제로 인해 재건축, 재개발이 제대로 진행되지 못함에 따라 수요가 많은 도심의 주택 공급이 부족해졌다는 관점입니다. 따라서 주택 공급을 확대하고 규제를 완화하여 민간 주도의 주택시장 활성화하는 것을 목표로 하고 있습니다.

 

2. 주택공급 정책

대선 당시 주요 공약 중 주택 공급 정책은 1) 재건축, 재개발 활성화, 2) 도심 역세권 복합개발, 3) 국공유지 및 차량기지 복합개발, 4) 공공택지 활용, 5) 소규모 정비사업 활성화, 6) 기타 공급으로 이루어져 있습니다. 이 부분은 내용이 길어질 것 같아 별도로 정리할까 합니다.

 

윤석열 신정부의 주택공급 정책 총정리

윤석열 신정부의 주택공급 정책 총정리

 

3. 리모델링 활성화

이 부분은 이미 예전부터 사업성 확보를 위해 수직 증축에 대한 기준 완화 요구가 있어 왔습니다. 그래서 이번 윤석열 정부에서 대선 공약으로 이 부분을 반영한 것으로 보입니다. 리모델링 활성화는 주택법상 규정된 리모델링 사업과 관련하여, 수직 및 수평증축의 기준을 마련하고, 민간 참여를 확대하는 방향으로 법령을 개편하는 것입니다. 이를 위해 주택법과 별도의 리모델링 추진법을 제정하여 별도 입법으로 기준 마련과 기회 부여를 적극적으로 해 나가려는 움직임이 있습니다. 역시 여소야대인 현실에서 당분간은 쉽지 않은 일이 될 것입니다.

민간 참여 확대는 안전성 검토 과정에 국토부 산하기관 뿐 아니라 민간 참여를 확대하여 기존의 경직된 안전성 검토 절차를 넘어 시장과 민간의 수용성을 확대하려는 의도가 보입니다. 다만 최근 광주에서 벌어진 건축물 관련 중대재해에서도 볼 수 있듯이 민간에서 과연 수익성이라는 유혹 앞에서 얼마나 안전성을 철저하게 챙길지는 의문입니다. 최선의 경우에는 리모델링이 활성화되고 수평, 수직 증축을 통해 주택 공급이 늘어날 수 있지만, 최악의 경우에는 죄다 무너지고 다 깔려 죽겠죠.

 

4. 1기 신도시 재정비

현재 1기 신도시는 입주 후 30년이 지나 노후화된 곳이 있습니다. 그래서 이런 노후화된 1기 신도시를 재정비 하기 위한 제도적, 입법적인 장치를 마련할 것으로 보입니다. 이에 대한 세부적인 방안은 크게 규제 완화와 순환 개발로 볼 수 있습니다.

인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제 완화, 토지 용도 변경 및 용적률 상향 조정은 규제완화에 해당하며, 3기 신도시와 중소규모 공공택지개발사업지구에 이주 전용단지를 마련하여 주택 가격 상승과 전세난을 억제하는 방한은 순환 개발에 해당합니다.

 

5. 민간임대주택 활성화

민간임대주택은 박근혜 정부에서 중점적으로 추진했던 사업입니다. 하지만 문재인 정부가 들어서면서 공공임대주택을 전면에 내세우게 되고 결국 민간임대주택은 활성화되지 못했습니다. 이번 윤석열 정부는 이 민간임대주택 사업을 한번 활성화해 보겠다는 입장으로 보입니다.

주된 세부 공약 내용은 크게 세 가지로 정리할 수 있습니다.

 

1) 공공택지에서 민간에 배정된 물량의 일부를 민간임대주택으로 배정하겠다.
2) 민간임대주택 공급량의 일부를 시장가격보다 저렴하게 책정해서 취약계층에 배정하고, 임대사업자는 그 손실액에 상응하는 세금 감면 혜택을 주겠다.
3) 등록 임대사업자 지원제도를 정비하여 전용면접 60㎡ 이하 매입임대용 소형 아파트에 대해서도 임대사업자 신규 등록을 허용하고 종합부동산세 합산과세 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세금 혜택을 부여하겠다.

 

주택 공급 사업도 뚜껑을 열어봐야 현실적인 이야기인지 알 수 있는 부분이지만, 민간임대주택 활성화도 마찬가지일 것으로 보입니다. 특히 이번 문재인 정권에서 등록 임대사업자들 사이에서 정부 말을 믿고 등록했다가 크게 손해를 봤다는 인식이 크기 때문에 언제 또 어떤 정권이 들어서고 어떤 정책 기조가 나오느냐에 따라 불안정한 지위에 있다는 점이 부정적인 영향을 끼치지 않을까 싶습니다. 게다가 세금 감면 혜택이라는 것이 보통 손실액에 상응할 만큼 후하게 해 주는 경우는 잘 없기 때문에 아마 실제 정책도 탁상공론의 형식적인 혜택 수준에 그치고, 모두가 꺼리는 계륵 같은 제도가 되지 않을까 하는 우려도 있습니다.

어쨌든 이번 윤석열 정부는 이전 문재인 정부와 달리 민간 주도 주택공급을 확대하려는 방침으로 보입니다. 다만 아직 공부가 부족해서 기존 공공 주도 정책과 어떻게 달라질지는 잘 모르겠네요.

 

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